Earningstrippingbepaling als pijnpunt
De pijn wordt veroorzaakt door de zogenaamde earningstrippingbepaling, een regeling die bij belastingplichtigen alleen enthousiasme zal oogsten bij een potje scrabble. Deze bepaling beperkt het bedrag aan rente dat in aftrek kan worden gebracht voor het berekenen van de verschuldigde vennootschapsbelasting. Dit is niet de plaats om de werking van deze regeling uitgebreid te beschrijven. Ik volsta hier met de constatering dat de aftrek nu nog is gemaximeerd op 30% van de EBITDA in een jaar (met een minimum van één miljoen euro per belastingbetaler) en dat dit percentage vanaf volgend jaar verder wordt verlaagd naar 20%. Er kan dan dus 1/3 minder rente in aftrek worden gebracht dan nu het geval is. Dat doet vooral pijn in sectoren met een lage EBITDA en hoge rentelasten. En dat is nu juist een situatie die zich in de vastgoedsector vaak voor doet, zeker bij woningen.
De earningstrippingsregeling is gebaseerd op de eerste Europese anti-belastingontwijkingsrichtlijn, een regeling die Nederland eerder al veel strenger heeft geïmplementeerd dan nodig is. De aftrekbeperking werkt heel rigide en het maakt niet uit dat de rente die niet in aftrek komt wel bij de financier wordt belast. De aftrekbeperking geldt ook als je gewoon van de bank leent. Dat met name de vastgoedsector zou worden geraakt door deze regels is destijds onderkend, maar was geen reden om een uitzondering te maken voor bedrijfstakken die erg afhankelijk zijn van externe financiering. Daar wordt door Den Haag nu dus nog een schepje bovenop gedaan.
Gevaarlijke gedachte
De aanscherping van de regels levert de schatkist vanaf 2020 zo’n EUR 700 miljoen extra per jaar op. Dit bedrag zal onder andere worden besteed aan hogere salarissen in het onderwijs, meer wijkagenten en een lagere energierekening voor huishoudens. Hoeveel van deze EUR 700 miljoen door de vastgoedsector wordt opgehoest is niet duidelijk. Wel is bekend dat het voor de woningcorporaties alleen al om EUR 143 miljoen gaat. Het laat zich raden dat een fors deel van het resterende bedrag wordt opgehaald bij andere vastgoedbeleggers en ontwikkelaars. De corporaties worden overigens als enige gecompenseerd via de verhuurderheffing.
Na de verhoging van het overdrachtsbelastingtarief en de verdere aanscherping van de regels voor renteaftrek, begint het erop te lijken dat de politiek de vastgoedsector ziet als een van de sectoren waar gemakkelijk geld kan worden opgehaald en waarvoor het investeringsklimaat minder belangrijk is. Het idee is misschien dat bij onroerende zaken niet het risico bestaat dat deze – zoals de hoofdkantoren van Shell en Unilever – het land verlaten. Maar dat is een gevaarlijke gedachte.
Minder investeringsruimte
Het is een economische wetmatigheid dat hogere lasten leiden tot minder investeringsruimte. Dat hebben we eerder gezien bij de woningcorporaties na de invoering van de verhuurderheffing. Een dramatisch terugval van de investeringen in nieuwbouw en renovatie was het gevolg. Renteaftrekbeperkingen leiden tot hogere financieringskosten die uiteindelijk – net als hogere bouwkosten – door iemand moeten worden betaald. In een land waar een grote behoefte bestaat aan nieuwe (huur)woningen, vastgoed moet worden verduurzaamd en de kosten van bouwen oplopen, is het niet slim om de vastgoedsector te zien als een pinautomaat.
Contact
Wilt u meer informatie of een gesprek over dit onderwerp? Aarzel dan niet om contact op te nemen met mij of mijn Loyens & Loeff-collega’s.
Deze blog van Ynze van der Tempel verscheen ook als column in het magazine PropertyNL in november 2021.
