Het verhuren van onroerende zaken is als hoofdregel vrijgesteld van btw. Dit betekent dat de verhuurder de btw op kosten niet kan aftrekken, bijvoorbeeld de btw op renovatiekosten. In sommige gevallen is de verhuur van onroerende zaken echter wel belast met btw, zoals bij short stay verhuur. In die gevallen kan de verhuurder de btw op (renovatie)kosten wel aftrekken.

Voor renovaties die niet resulteren in nieuw vervaardigde onroerende zaken voor btw-doeleinden, is het recht op btw-aftrek definitief na het boekjaar van eerste ingebruikname. Dit is anders voor een renovatie die wel resulteert in nieuwbouw. In dat geval geldt voor het recht op btw-aftrek een herzieningstermijn van negen jaar na het boekjaar waarin de eerste ingebruikname plaatsvindt. Door een woning die is gerenoveerd zonder dat nieuw vervaardigd vastgoed is ontstaan eerst voor een korte periode (tot het einde van het boekjaar) te gebruiken voor btw-belaste verhuur zoals short stay, kan de verhuurder de btw op de renovatiekosten aftrekken, waarna de woning wordt gebruikt voor reguliere btw-vrijgestelde verhuur aan particulieren. De Nederlandse btw-wetgeving biedt in een dergelijk geval geen mogelijkheid om de volledig in aftrek gebrachte btw te corrigeren. Op deze manier kan de verhuurder een pand uiteindelijk voor langere tijd vrijgesteld van btw verhuren en toch alle btw op de renovatiekosten terugkrijgen.

Het Ministerie van Financiën vindt dat deze praktijk niet in lijn is met het doel van de wetgeving en leidt tot een ongelijk speelveld voor vastgoedondernemers. Om dit aan te pakken stelt het kabinet voor om de bestaande herzieningstermijn voor btw-aftrek (die al geldt voor investeringsgoederen zoals laptops en gebouwen) uit te breiden naar diensten aan onroerende zaken ter waarde van ten minste € 30.000, zoals renovaties en groot onderhoud. Ondernemers zullen de initiële btw-aftrek moeten bijhouden gedurende vier jaar na het jaar waarin de renovatie of het onderhoud is opgeleverd. Op deze manier wordt de in aftrek gebrachte btw op deze kosten gedurende een langere periode gecontroleerd en kan deze eventueel worden herzien wanneer binnen de herzieningsperiode wordt overgeschakeld van btw-belaste naar btw-vrijgestelde verhuur.

De voorgestelde wijziging is bedoeld om btw-besparende structuren met short stay verhuur minder aantrekkelijk te maken. Eerdere voorstellen in 2005 en 2017 werden bekritiseerd vanwege hun complexiteit en brede toepassingsgebied, wat tot deze meer gerichte maatregel heeft geleid. Desalniettemin zal de thans voorgestelde maatregel ook een breed toepassingsgebied hebben, aangezien de btw-herzieningsverplichting zou gelden voor alle onroerende zaken, met inbegrip van niet voor bewoning bestemde onroerende zaken en onroerende zaken anders dan gebouwen, zoals pijpleidingen, windturbines en andere (industriële) infrastructuur. Verder zou de herzieningsverplichting ook gelden voor ondernemers die eigenaar zijn van onroerende zaken die worden gebruikt in de eigen onderneming, huurders en andere gebruikers van onroerende zaken die diensten ter waarde van ten minste € 30.000 afnemen.

Er wordt een overgangsperiode voorgesteld, waarbij de maatregel op 1 januari 2026 van kracht wordt. Het Ministerie van Financiën heeft een internetconsultatie over dit voorstel geopend van 5 maart tot 2 april 2024, zodat belanghebbenden input kunnen geven. Met de feedback die tijdens de consultatie wordt ontvangen, kan rekening worden gehouden in het definitieve wetsvoorstel. Deze maatregel werd eerder al aangekondigd in de Voorjaarsnota 2023 en in een brief aan de Tweede Kamer op Prinsjesdag 2024.