Een projectontwikkelaar verhuurde een geheel nieuw gerealiseerd kantorencomplex na oplevering voor twee weken en leverde het complex vervolgens aan een belegger. De koopovereenkomst met de belegger was kort voor de oplevering van het kantorencomplex gesloten. De ontwikkelaar nam het standpunt in dat ter zake de levering aan de belegger geen btw was verschuldigd omdat het kantoor in verhuurde staat kwalificeerde als een algemeenheid van goederen. Bij de overgang van een algemeenheid van goederen is geen btw verschuldigd. Transacties met verhuurd vastgoed tussen beleggers vallen daarom normaal gesproken buiten de reikwijdte van de btw. De ontwikkelaar stelde zich dus op het standpunt dat leveringen door ontwikkelaars op dezelfde wijze moeten worden behandeld.
In dit geval werd het kantoor vrijgesteld van btw verhuurd en kon btw over de investering dus niet in aftrek worden gebracht. Geen btw-aftrek over de bouwkosten, zoals het geval is bij een overgang van een algemeenheid van goederen, is dan vaak aantrekkelijker dan btw over de volledige koopsom (inclusief de winst van de ontwikkelaar) die door de koper niet in aftrek kan worden gebracht.
De Rechtbank en het Gerechtshof stelden de ontwikkelaar eerder al in het ongelijk en oordeelden dat sprake was van een btw belaste levering van een nieuwe onroerende zaak. Volgens het Hof had de ontwikkelaar het kantoorcomplex niet met het oog op de eigen exploitatie ontwikkeld, maar met het oog op de verkoop daarvan en was derhalve sprake van de verkoop van een goed uit voorraad. In dat geval is geen sprake van een algemeenheid van goederen. De verhuur van het object voorafgaand aan de verkoop was er vooral op gericht om het object aantrekkelijk te maken voor de potentiële beleggers. De omstandigheid dat de ontwikkelaar het pand wel gedurende twee weken heeft verhuurd doet daar niet aan af, omdat vanaf het begin van de ontwikkeling reeds de intentie bestond om het complex te verkopen. De Hoge Raad heeft het oordeel van het Hof bevestigd zonder dit nader te motiveren.
Praktijkbelang
Hoewel de verkoop van verhuurd vastgoed onder omstandigheden kan kwalificeren als de overdracht van een algemeenheid van goederen (en daardoor buiten de heffing van btw valt), geldt dat dus niet zondermeer voor de verkoop van nieuw ontwikkeld vastgoed door een ontwikkelaar. Het arrest is een tegenvaller voor ontwikkelaars van vastgoed bestemd voor vrijgestelde verhuur. Dit is onder andere het geval bij verhuur van woningen. De vraag die opkomt is hoe lang een ontwikkelaar een onroerende zaak moet verhuren voordat wel sprake is van een algemeenheid van goederen. Daarnaast speelt de vraag of het oordeel anders zou zijn indien meerdere huurovereenkomsten zouden zijn gesloten of indien het aangaan van de huurovereenkomst de onroerende zaak niet aantrekkelijker maakt voor verkoop. Nu de Hoge Raad het oordeel van het Hof zonder nadere motivering heeft bevestigd, is hier vooralsnog geen duidelijkheid over.
