Financiering van vastgoed

Stel dat ná de Didam-uitspraak (van 26 november 2021) een overheidsorgaan met marktpartij A tot overeenstemming komt over de verkoop en levering van een onroerend goed. A financiert de aankoop middels een lening van een financier. De financier bedingt ter zekerheid van terugbetaling van die lening een hypotheekrecht op het onroerend goed. De verkoop vindt plaats en het onroerend goed wordt aan A geleverd. Na levering beroept een derde (marktpartij B) zich op het standpunt dat de Didam-criteria niet in acht zijn genomen en stelt dat de koopovereenkomst hierdoor nietig is.

Als de koopovereenkomst en de levering succesvol nietig worden verklaard, zal dit tot gevolg hebben dat A nooit eigenaar is geworden van het onroerend goed en het hypotheekrecht daardoor in beginsel niet tot stand is gekomen. Het eigendom is in een dergelijk geval altijd bij het overheidsorgaan (achter)gebleven. De financier blijft echter niet met lege handen achter indien hij een geslaagd beroep kan doen op het leerstuk van de goede trouw. Bij een geslaagd beroep op de goede trouw (i) zal het onroerend goed nog steeds bezwaard zijn met een hypotheekrecht van de financier die strekt tot zekerheid van terugbetaling door A van de lening aan de financier, (ii) terwijl het overheidsorgaan (nog steeds) de eigenaar van het vastgoed is. Het is waarschijnlijk dat A in een dergelijk geval de kredietvoorwaarden van de financier schendt, de financier terugbetaling van de lening van A eist en A een contractuele boete verbeurt.

Uitgangspunten sinds de Didam-uitspraak (vooruitkijkend)

Het is van belang om te voorkomen dat nieuwe transacties worden aangetast door de Didam-uitspraak. De plicht om vervreemding van vastgoed voorafgaand te publiceren is inmiddels algemeen bekend. Wel komt een overheidsorgaan nog steeds een discretionaire bevoegdheid toe om zelf te bepalen dat er aan een verkoop geen openbare selectieprocedure vooraf hoeft te gaan indien er naar haar mening slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de verkoop. Het overheidsorgaan dient dit wel gemotiveerd te publiceren. Aangezien de financier niet geheel met zekerheid zal kunnen bepalen of door het overheidsorgaan de juiste procedures zijn gevolgd, zal hij altijd rekening moeten houden met het risico dat de levering van vastgoed achteraf ongeldig zou kunnen zijn ingeval de verkoper een overheidsorgaan is.

Met het oog op het behoud van het hypotheekrecht is het voor de financier van belang om de kredietnemer vóór het sluiten van de kredietovereenkomst te vragen of bij de verkoop de Didam-criteria in acht zijn genomen. De financier zal onzes inziens in beginsel te goeder trouw zijn als die vraag bevestigend is beantwoord, waardoor hem derdenbescherming zal toekomen. In het ergste geval zal de financier dan kunnen overgaan tot het executeren van het vastgoed.

Conclusie

De Didam-uitspraak heeft de dynamiek en de financierbaarheid van vastgoedtransacties ingewikkelder gemaakt. Voor de vastgoedmarkt kan de Didam-uitspraak onder andere grote (praktische) implicaties met zich brengen voor de financiering van vastgoed. In deze blog hebben wij een rubricering van de mogelijke situaties die zich voor kunnen doen als gevolg van de Didam-uitspraak opgenomen ter illustratie. Hierbij zijn wij enkel kort ingegaan op de problematiek die kan ontstaan aan de zijde van de financier van een vastgoedtransactie, en de mogelijke remedies die daarvoor voorhanden zijn. Mocht u naar aanleiding van deze blog vragen hebben of inhoudelijk advies willen inwinnen, neem dan vooral contact op met een van de onderstaande personen.