Covid-19 en de oorlog in Oekraïne

In 2020 en 2021 leidde de Covid-19 crisis onder meer tot uitdagingen voor de bouwsector, betalingsonmacht bij huurders en gesloten publieke (huur)ruimtes. Covid-19 heeft nog steeds impact.

Sinds de Russische invasie in Oekraïne van eind februari 2022 en de oorlog die daarop volgde, zijn er nieuwe uitdagingen bijgekomen. Er is sprake van mondiale geopolitieke problematiek. In het begin van de oorlog had dit met name tot gevolg dat er problemen ontstonden met het aanleveren van bouwstoffen, zoals staal; dat zorgde vervolgens soms voor vertragingen en stijgende (bouw)kosten. Daarnaast zijn de prijsstijgingen van onder andere energie onvoorspelbaar en heeft de inflatie een vlucht genomen.

Naast discussie rondom huurkorting, leiden prijsstijgingen tot discussies tussen contractspartijen over de vraag voor wiens risico deze stijgingen dienen te komen. Tussen contractspartijen rijst dan ook regelmatig de vraag of en in hoeverre er in de gegeven omstandigheden sprake kan zijn van onvoorziene omstandigheden en of dit dan vervolgens dient te leiden tot een herschikking van de kosten en een (her)verdeling van de risico’s tussen contractspartijen.

(economische) Gevolgen

Voor de bouw- en ontwikkelpraktijk in Nederland hebben onder meer de nasleep van Covid-19, de oorlog in Oekraïne, de onduidelijkheid rondom de woninghuurmarktregulering, de stijgende (bouw)kosten en rente en de stikstofcrisis, impact op de financierbaarheid en haalbaarheid van (ontwikkel)projecten.

Binnen de vastgoedmarkt zullen investeerders last hebben van de hogere rente, het moeten afwaarderen van vastgoedportefeuilles naar de huidige prijsontwikkeling en allocatie van eigen en vreemd vermogen onder de huidige rentestand. Als gevolg hiervan lijkt het aantal transacties af te nemen.

Onduidelijkheid woninghuurmarktregulering

Naast de economische gevolgen, brengt ook de (onduidelijkheid rondom) woninghuurmarktregulering de nodige uitdagingen met zich mee. Op 19 mei 2022 maakte minister De Jonge bekend dat om huurwoningen voor middeninkomens betaalbaarder te maken, de aanvangshuren in het middenhuursegment zullen worden gereguleerd. Op 29 september 2022 werd in een debat in de Tweede Kamer duidelijk dat via het WWS-punten systeem de bovengrens van het middenhuursegment waarschijnlijk op ongeveer EUR 1.000 komt te liggen en dat een indexatie gecapt kan worden door de overheid ten tijde van hoge inflatie. De (aangekondigde) regulering zal een uitdaging zijn voor investeerders in de Nederlandse vastgoedmarkt. Binnenkort volgt er hopelijk meer duidelijkheid over de precieze uitwerking van deze regulering.

Stikstofperikelen

In Nederland is er sprake van een stikstofcrisis. Sinds 1 juli 2021 kon er bij bouwprojecten gebruik worden gemaakt van de zogenoemde bouwvrijstelling, op grond waarvan initiatiefnemers van een (bouw)project niet meer verplicht waren om ten aanzien van de bouwfase van een project te beoordelen of een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming vereist was. In de ‘Porthos-uitspraak’ van 2 november 2022 maakte de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aan de bouwvrijstelling een einde, omdat deze in strijd werd geacht met Europese natuurbeschermingsrichtlijnen.
Met uitzondering van projecten waarvoor reeds een onherroepelijk besluit beschikbaar is waarin de bouwfase aan de Wet natuurbescherming is getoetst, bevinden initiatiefnemers zich daarmee weer in de situatie van vóór 1 juli 2021. Zij zullen voor lopende projecten alsnog rekening moeten houden met de gevolgen van de stikstofdepositie die tijdens de bouwfase optreedt.
In de praktijk blijken er vaak mogelijkheden te zijn voor vergunningverlening, maar dat vraagt wel een extra zorgvuldige aanpak. Het helpt hierbij niet dat ook de door de overheid voorgeschreven rekenmethodiek op dit moment voorwerp is van procedures. Wij verwachten dan ook dat stikstof de komende jaren duidelijk een stempel op de vastgoedmarkt zal blijven drukken.

Blik op 2023; wat kan het nieuwe jaar de vastgoedmarkt brengen?

De nasleep van Covid-19, de oorlog in Oekraïne, onduidelijkheid over de woninghuurmarktregulering, stijgende prijzen en rente en de stikstofcrisis vormen uitdagingen voor partijen binnen de vastgoedmarkt en deze uitdagingen vragen om goede contractuele regelingen, inclusief allocaties van risico’s.
Hopelijk ontstaat binnenkort meer duidelijkheid over de regulering van de woninghuurmarkt en de afwikkeling van de stikstofcrisis en zal de economie (verder) stabiliseren. De huidige economische realiteit, stijgende rentes en de beschreven uitdagingen kunnen ook weer nieuwe kansen bieden.
Wij denken uiteraard graag met u mee in de uitdagingen die afgelopen jaar naar voren zijn gekomen in de vastgoedmarkt en die nog niet weg zijn. Schroom dan ook vooral niet een van onderstaande personen, of uw vaste contactpersoon, te contacten.