Onvoorziene omstandigheid; wanneer wel en wanneer niet?
De Hoge Raad geeft allereerst duidelijkheid omtrent de vraag of de coronapandemie als een ‘onvoorziene omstandigheid’ kwalificeert: hiervan kan volgens de Hoge Raad sprake zijn indien een huurder en een verhuurder de betreffende huurovereenkomst hebben gesloten vóór 15 maart 2020, toen winkelruimtes voor het eerst moesten sluiten in Nederland door toedoen van de coronapandemie. Wanneer een huurder onder een dergelijke huurovereenkomst door toedoen van corona gerelateerde overheidsmaatregelen met omzetdaling te maken krijgt, welke omzet afhankelijk is van de komst van publiek, dan kan de coronapandemie als onvoorziene omstandigheid de grondslag vormen voor een huurprijsvermindering door de rechter. Voor huurovereenkomsten die gesloten zijn ná 15 maart 2020 dient per geval te worden beoordeeld of de coronapandemie als een onvoorziene omstandigheid kan kwalificeren.
Vastelastenmethode voor huurprijsvermindering
Vervolgens heeft de Hoge Raad een rekenmethode geformuleerd aan de hand waarvan de hoogte van de huurprijsvermindering kan worden berekend. Het uitgangspunt is de zogenoemde share the pain-doctrine; gelijke verdeling van de (financiële) lasten als gevolg van de coronapandemie als onvoorziene omstandigheid tussen huurder en verhuurder. De coronapandemie ligt immers noch in de risicosfeer van de huurder, noch in die van de verhuurder.
Concreet heeft de Hoge Raad hierbij een rekenmethode geformuleerd waarmee een percentage kan worden berekend, aan de hand waarvan de contractueel overeengekomen huurprijs kan worden verminderd. In deze rekenmethode wordt onder andere meegenomen of de huurder eventuele overheidssteun – in de vorm van Tegemoetkoming Vaste Lasten- heeft ontvangen, dan wel daar aanspraak op kan maken.
Coronapandemie huurgebrek?
Daarnaast heeft de Hoge Raad vastgesteld dat (de gevolgen van) de coronapandemie niet als een huurgebrek kwalificeert (7:204 lid 2 BW). De huurder mag niet verwachten dat de verhuurder hem vrijwaart van de (financiële) gevolgen van de coronapandemie. Dit staat echter aan een huurprijsvermindering op grond van de coronapandemie als onvoorziene omstandigheid niet in de weg.
Al met al schept de Hoge Raad hiermee voor zowel de horeca, winkelruimtes en vastgoedeigenaren duidelijkheid over op welke wijze en onder welke omstandigheden een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, en wanneer niet. Aan de hand van de vastelastenmethode die de Hoge Raad heeft geformuleerd kan vervolgens tot een objectieve berekening van de huurprijsvermindering gekomen worden.
Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of advies nodig, schroom dan niet contact op te nemen met een van de onderstaande collega’s.
