In een kamerbrief heeft minister Ollongren (Binnenlandse Zaken) deze voornemens op hoofdlijnen bekend gemaakt. Het plan is om onder andere het woningwaarderingsstelsel aan te passen door de WOZ-waarde als factor in de puntentelling te maximeren. Ook wil de minister een ‘noodknop middenhuur’ introduceren. Daarmee zou het mogelijk worden voor gemeentes om tijdelijk de aanvangshuurprijs in de vrije sector te maximeren.
Maximering invloed WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel
Door middel van het woningwaarderingsstelsel (WWS) kan voor sociale huurwoningen door middel van een puntensysteem de maximale huurprijs worden bepaald. Zelfstandige huurwoningen met een maandelijkse aanvangshuurprijs tot EUR 720,42 (liberalisatiegrens per 1 januari 2019) worden aangemerkt als sociale huur. Boven die grens is sprake van geliberaliseerde huur. In deze vrije sector gelden de maximale huurprijzen van het WWS niet en staat het verhuurders vrij om zelf de huurprijzen te bepalen.
Op basis van onder meer de voorzieningen in een woning, kan worden bepaald hoeveel punten de desbetreffende woning heeft volgens het WWS. Zijn dat er per 1 juli 2019 meer dan 141, dan zijn de huurder en de verhuurder geheel vrij om de hoogte van de huur af te spreken. Sinds 2015 telt ook de WOZ-waarde mee voor het puntenaantal. Bij de invoering van die regeling was de gedachte dat deze de maximale huurprijs voor gemiddeld 25 % zou bepalen. Inmiddels is echter gebleken dat in duurdere gebieden de WOZ-waarde tot een veel groter aantal punten leidt dan verwacht, met als gevolg dat meer woningen een puntentotaal van boven de 141 hebben en dus geliberaliseerd kunnen worden verhuurd. De minister wil het aandeel dat de WOZ-waarde kan hebben in het totaal punten maximeren. Er is nog geen wetsontwerp beschikbaar gemaakt, maar uit de kamerbrief van de minister blijkt dat wordt gedacht aan een maximum van 33 %. Die maatregel zal leiden tot lagere aanvangshuurprijzen bij nieuwe verhuringen. Met name voor beleggers die na 2015 huurwoningen hebben gekocht en rekenden op geliberaliseerde huur kan dit gevolgen hebben. Het is nog niet duidelijk of de maatregel ook invloed zal hebben op bestaande huurprijzen.
‘Noodknop middenhuur’
Ook van de ‘noodknop middenhuur’ is nog onduidelijk hoe deze vorm zal krijgen. Minister Ollongren wil gemeentes daarmee onder voorwaarden de mogelijkheid geven om tijdelijk de aanvangshuurprijzen in de vrije sector te maximeren. Ook dat is voor woningbeleggers in de vrije sector een aandachtspunt. Hoewel de minister aangeeft dat zij bij de uitwerking van de maatregelen rekening wil houden met een ‘redelijk rendement’ voor investeerders, is nog onduidelijk hoe dat wordt ingevuld.
Het verdient aanbeveling om met deze mogelijke ontwikkelingen rekening te houden. Loyens & Loeff blijft uiteraard de wetsontwikkelingen monitoren.
Contact
Heeft u vragen naar aanleiding van dit bericht of wilt u meer informatie ontvangen, dan kunt u contact opnemen met Marloes Voorrips en Julia Bausch of met uw vaste adviseur van het Vastgoedteam bij Loyens & Loeff.
