Prefab bouwen 

Het woord ‘prefab’, de afkorting van prefabricated, onthult al veel: bouwonderdelen worden van tevoren in een fabriek vervaardigd. Vervolgens worden die onderdelen op de bouwplaats samengevoegd. Voor een opdrachtgever biedt prefab/modulair bouwen grote voordelen. 

Eén van deze voordelen is de kortere bouwtijd: machines kunnen in de fabriek een groot deel van het werk overnemen en weeromstandigheden spelen een aanzienlijk kleinere rol. Het bouwproces kan gemakkelijker worden gestroomlijnd en gerobotiseerd. Dit laatste leidt onder meer tot een verkleining van de kans op bouwfouten en faalkosten. 

Modulair bouwen biedt ook duurzaamheidsvoordelen. Doordat het grootste deel in een fabriek wordt gefabriceerd, waarbij doorgaans standaardmaten worden gebruikt, wordt minder afval geproduceerd en is het eenvoudiger om materialen te hergebruiken. Bovendien wordt de uitstoot van stikstof significant verminderd door onder andere een vermindering van de werkzaamheden op de bouwplaats zelf en een daling van het aantal transportbewegingen. 

Voorfinanciering

Het is gebruikelijk dat de opdrachtgever de aannemer gedurende de uitvoering van het project betaalt volgens een overeengekomen termijnenschema én naar rato van de voortgang van het werk. Het gaat dan om de stand van het werk op de bouwlocatie. Hoe om te gaan met bijvoorbeeld de gevelelementen van een gebouw die eerder worden ‘geprefabriceerd’? 

Een aannemer ziet graag wel een bepaalde mate van vergoeding voor die productie, in de vorm van een ‘voorfinanciering’ door de opdrachtgever. Bij de opdrachtgever kan daartoe bereidheid bestaan, bijvoorbeeld om de beschikbaarheid van de gevelelementen zeker te stellen. 

Bij prefab en modulair bouwen wordt een groot deel van het werk echter niet op het terrein van de opdrachtgever uitgevoerd, maar elders in een fabriek. Dit maakt het moeilijker vast te stellen of het termijnenschema overeenkomt met de voortgang van de verrichte werkzaamheden c.q. productie. 

Een significanter aandachtspunt is dat tussen de productie in de fabriek en het aanbrengen ervan in het bouwwerk enige tijd verstrijkt, waarin de onderdelen doorgaans worden opgeslagen op het terrein van de fabrikant of de aannemer. 

Bij voorfinanciering betaalt de opdrachtgever dus al wel voor bepaalde (roerende) zaken, maar heeft hij deze nog niet direct tot zijn beschikking. De vraag is vervolgens hoe je voldoende zekerheid inbouwt voor het geval de fabrikant en/of de aannemer failliet gaat?

Faillissement van fabrikant of aannemer

Bij traditionele bouwmethoden wordt de opdrachtgever die eigenaar is van de bouwgrond – door natrekking van de bouwmaterialen in het bouwwerk op die grond – onmiddellijk eigenaar daarvan. Bij prefab en modulair bouwen werkt dit net iets anders. Immers, de bouwmaterialen worden in onderdelen verwerkt die pas op een later moment in het bouwwerk worden aangebracht. Pas nadat deze onderdelen zijn verwerkt in het bouwwerk, wordt de opdrachtgever – door natrekking – eigenaar daarvan. Tot die tijd is de aannemer of diens fabrikant eigenaar. Indien die partij-eigenaar dan in staat van faillissement komt te verkeren, vallen die onderdelen in de boedel van de failliet. De opdrachtgever heeft dan slechts een concurrente vordering binnen deze boedel (waar zelden aan wordt voldaan). Dat is een netelige situatie voor de opdrachtgever, zeker indien deze heeft voorgefinancierd. 

Gelijk oversteken

Om te voorkomen dat de opdrachtgever met lege handen komt te staan indien hij al termijnen aan de aannemer voldoet die betrekking hebben op prefab onderdelen in opslag, kan gekozen worden voor de leveringsvorm ‘Constitutum Possessorium’, oftewel een CP-levering. Een CP-levering betekent, kort gezegd, dat er een verklaring wordt opgesteld waarmee de onderdelen (door de fabrikant aan de aannemer en) door de aannemer aan de opdrachtgever worden overgedragen en hem in het bezit gesteld worden zonder dat daarbij een feitelijke handeling vereist is. De betreffende onderdelen blijven gewoon op hun plaats staan; de vervreemder die de zaak in bezit had (de fabrikant of aannemer), zal de zaak voortaan voor de verkrijger (de opdrachtgever) gaan ‘houden’. Vanaf dat moment maakt de zaak onderdeel uit van het vermogen van de opdrachtgever. De verklaring wordt veelal zo ingestoken dat op het moment dat de opdrachtgever de facturen betaalt, hij de eigendom van de onderdelen verkrijgt. Er is dus sprake van ‘gelijk oversteken’. 

Aandachtspunten bij CP-levering

Met het oog op de gewenste consequenties is het van belang om onder meer onderstaande punten contractueel goed te regelen:

  • de eigendom van de desbetreffende bouwonderdelen wordt aldus overgedragen aan de opdrachtgever door betaling van de desbetreffende termijn(en);
  • de fabrikant of aannemer houdt de bouwonderdelen voor de opdrachtgever;
  • de bouwonderdelen worden (i) afzonderlijk, (ii) individualiseerbaar en (iii) geïdentificeerd voor het desbetreffende bouwproject en de opdrachtgever opgeslagen;
  • het risico van de bouwonderdelen in de rechtsverhouding opdrachtgever-aannemer blijft bij de aannemer, waartoe afdoende verzekering moet bestaan; en
  • de opdrachtgever heeft te allen tijde toegang tot de opslag en de bouwonderdelen.

Om de bouwonderdelen voldoende afzonderlijk en individualiseerbaar te houden, verdient het bovendien aanbeveling om de bouwonderdelen op te slaan op een plek die afgescheiden is van eventuele soortgelijke zaken. De opdrachtgever kan bewijs in de vorm van foto’s verlangen ter bevestiging.

Houd er rekening mee dat de aannemer mogelijk eerder externe financiering heeft aangetrokken en deze financier hoogstwaarschijnlijk zekerheid heeft bedongen in de vorm van een (stil) pandrecht. Het (stille) pandrecht zal gevestigd zijn op de bouwonderdelen, waarmee de financier een ouder recht op de bouwonderdelen heeft dan de opdrachtgever en zijn recht voorgaat op dat van de opdrachtgever. Ter zake zal een afzonderlijke regeling moeten worden getroffen.