De feiten

Er lopen meerdere vergelijkbare procedures op de verkrijging van een deel van een vastgoedportefeuille door verschillende groepsvennootschappen van een groep. Wij gaan in op de verkrijging door één van de kopers van een specifiek deel van een vastgoedportefeuille. Aan de onroerende zaken die deze koper verkrijgt is een koopsom van EUR 250 miljoen toegerekend. De Rijkstaxateur heeft deze onroerende zaken getaxeerd op EUR 325 miljoen, een derde taxateur kwam op een waarde van EUR 363 miljoen. Koper heeft een deel van de onroerende zaken op de verkrijgingsdatum doorverkocht, waarbij op de doorverkoop een iets hogere prijs werd behaald. De inspecteur legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op naar een maatstaf van heffing van EUR 302 miljoen.

Rechtsvraag en belang

In geschil is over welk bedrag overdrachtsbelasting verschuldigd is door koper. Volgens Rechtbank Noord-Holland is niet in geschil dat de prijs tot stand is gekomen tussen onafhankelijke partijen die zodoende zakelijk handelen. Desalniettemin kan de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaken hoger liggen dan de overeengekomen koopsom, bijvoorbeeld omdat (i) bij aankoop van een portefeuille een kwantumkorting geldt, (ii) sprake is van een herstructurering of (iii) een verkoper op korte termijn een transactie wilt realiseren. Volgens de rechtbank dient per onroerende zaak de maatstaf van heffing te worden bepaald en niet op portefeuilleniveau.

Beoordeling

De rechtbank oordeelt dat de inspecteur met de taxaties van de individuele onroerende zaken aannemelijk heeft gemaakt dat de tijdsdruk heeft geleid tot een niet-marginale korting op de koopsom. Het standpunt van de verkrijger dat de taxaties van de derde taxateur te hoog zijn omdat deze voor de verkrijging van financiering zijn gedaan, deelt de rechtbank niet. De rechtbank gaat ook niet mee in het standpunt van de koper dat de belastingdienst een vermindering had moeten verlenen voor de onroerende zaken die door groepsvennootschappen zijn verkregen en die door de Rijkstaxateur lager waren getaxeerd dan de gealloceerde koopsom. Volgens de rechtbank is het aan een verkrijger om bij een portefeuilleaankoop de koopsom op zodanig te alloceren dat over het juiste bedrag overdrachtsbelasting wordt geheven.

Praktijkbelang

Deze zaak toont het belang van een goed onderbouwde koopsomallocatie bij aankoop van meerdere onroerende zaken, bijvoorbeeld op basis van taxaties van de individuele onroerende zaken. Los daarvan hebben wij moeite met de benadering van de rechtbank en de belastingdienst. Ook al moet de waarde per pand worden bepaald dan moet er nog steeds ruimte zijn om de meeste geschikte en optimale wijze van verkoop mede te laten afhangen van redelijke commerciële randvoorwaarden van de eigenaar. Uitponden moet niet de norm worden. Zeker nu het de koper is die geconfronteerd wordt met de extra overdrachtsbelastinglast en hij geen invloed heeft op de afwegingen die een verkoper maakt rondom de wijze van verkoop.

Contact

Heeft u vragen naar aanleiding van dit bericht, dan kunt u contact opnemen met Jérôme Germann, Jérôme Ariës, of uw vaste adviseur van het Vastgoed team bij Loyens & Loeff.