Voor verhuurder-schuldeisers kan dit gevolgen hebben voor (i) (reeds opeisbare) vorderingen, zoals huurachterstanden, en (ii) huurverplichtingen going forward – denk hierbij aan toekomstige huurtermijnen en de exploitatieplicht. Onder hierna te bespreken omstandigheden kan een huurder-schuldenaar een lopende huurovereenkomst zelfs doen eindigen.
In deze update praten wij u in vogelvlucht bij: hoe wordt momenteel omgegaan met rechten en plichten van huurders in financiële problemen, hoe gaat de WHOA hier verandering in brengen en wat zijn daarvan de gevolgen voor (ver)huurders?
Hoe werkt het nu?
De huurder die er financieel slecht voor staat en bij wie een huurovereenkomst als molensteen om de nek hangt, heeft nu weinig mogelijkheden om hier iets aan te doen (de juridische mogelijkheden in verband met COVID-19 daargelaten). In beginsel komen slechte financiële omstandigheden namelijk voor rekening en risico van huurder. Als de situatie voor een huurder zo penibel wordt dat een faillissement dreigt, kan hij daarnaast proberen een buitengerechtelijk, onderhands akkoord te bereiken met zijn schuldeisers om daarmee van bepaalde verplichtingen, zoals een verlieslatende exploitatieplicht of een hoge huurprijs af te komen. In beginsel kunnen individuele schuldeisers weigeren in te stemmen met een onderhands akkoord, waardoor een enkele verhuurder een dergelijk akkoord zo goed als altijd kan blokkeren. Dit is enkel anders indien het niet instemmen met een akkoord misbruik van recht zou opleveren.
Wat gaat er veranderen?
Als een huurder-schuldenaar komt te verkeren in een toestand waarin het aannemelijk is dat hij zijn schulden binnenkort niet meer zal kunnen betalen, kan hij onder de WHOA (een deel van) zijn schuldeisers een akkoord aanbieden. De schuldeisers wiens rechten worden aangetast door het akkoord kunnen in één of meerdere klassen worden ingedeeld. Iedere klasse stemt apart over het akkoord. Enkel schuldeisers wiens rechten worden aangetast door het aangeboden akkoord zijn stemgerechtigd. Als een groep schuldeisers die samen minimaal twee derde vertegenwoordigen van het totale bedrag aan vorderingen behorende tot de schuldeisers binnen die klasse, instemt met het aangeboden akkoord, heeft die klasse ingestemd met het akkoord. Als één klasse bestaande uit in-the-money schuldeisers heeft ingestemd (dit zijn schuldeisers die in faillissement ook een uitkering hadden kunnen verwachten), kan de huurder-schuldenaar aan de rechtbank verzoeken het akkoord te “homologeren”, ook al hebben andere klassen tegengestemd. Als een akkoord wordt gehomologeerd, is het verbindend voor alle klassen van schuldeisers.
Wat kunnen de gevolgen zijn voor u als verhuurder?
In een akkoord kunnen afspraken worden gemaakt over reeds opeisbare vorderingen (huurachterstanden) die een huurder-schuldenaar bij een verhuurder-schuldeiser heeft opgebouwd. Hier moet een verhuurder-schuldeiser zich, ongeacht zijn eerdere stem, naar schikken als het akkoord door de rechter wordt gehomologeerd.
Daarnaast kan een huurder-schuldenaar een verhuurder-schuldeiser als onderdeel van het aangeboden akkoord verzoeken om gemaakte afspraken uit een lopende huurovereenkomst te wijzigen, waardoor er een lagere huurprijs tot stand kan komen, of deze huurder-schuldenaar (tijdelijk) wordt ontslagen van diens (verlieslijdende) exploitatieplicht. Een verhuurder-schuldeiser hoeft hier niet mee in te stemmen. Het risico bestaat echter dat de huurder-schuldenaar vervolgens aan de rechter om toestemming verzoekt om deze huurovereenkomst te mogen opzeggen tegen een redelijke opzegtermijn (te rekenen vanaf de dag van homologatie van het akkoord). Het verzoek tot opzegging van de huurovereenkomst zal enkel worden toegewezen als de rechter het (gehele) akkoord homologeert. Een verhuurder-schuldeiser kan zich uitsluitend tegen deze opzegging verzetten op de grond dat het níet aannemelijk is dat de huurder-schuldenaar zijn schulden binnenkort niet meer zal kunnen betalen.
Verhuurders hebben in beginsel recht op vergoeding van de (leegstand)schade die als gevolg van een opzegging na homologatie kan ontstaan, maar ook deze schadevergoedingsvorderingen kunnen worden betrokken in het akkoord.
Conclusie
De WHOA is al met al een tool waarmee een huurder-schuldenaar kan worden gered van een naderend faillissement. Tot op zekere hoogte kan de WHOA echter een inbreuk opleveren op de contractsvrijheid en het beginsel dat eenmaal gemaakte afspraken moeten worden nagekomen. Bovendien geeft de WHOA huurders die er financieel slecht voor staan in feite een extra beëindigingsgrond als een verhuurder-schuldeiser niet vrijwillig meewerkt aan een voorstel tot wijziging van bepaalde huurverplichtingen en de rechter overgaat tot homologatie van het aangeboden akkoord.
Wenst uw huurder de afspraken van een lopende huurovereenkomst te wijzigen (al dan niet in het kader van COVID-19)? Dreigt uw huurder te failleren en wilt u de gevolgen hiervan in kaart krijgen? Wilt u anticiperen op de ophanden zijnde Wet Homologatie Onderhands Akkoord? Wij helpen u graag verder.
