Situering

De registratie van een verkoop van een onroerend goed moet plaatsvinden binnen de vier (4) maanden na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst. Proportionele registratierechten van 12% in het Vlaams Gewest, 12,5% in twee andere gewesten, op de verkoopprijs, worden geheven bij de registratie van deze overeenkomst.

In deze context zou de minnelijke ontbinding van een onderhandse verkoopovereenkomst in theorie moeten leiden tot dubbele belasting. Het eerste belastbare feit zou de sluiting van de onderhandse verkoopovereenkomst zijn, die de overdracht van eigendomsrechten aan de koper vaststelt met heffing van registratierechten tot gevolg. Het tweede belastbare feit zou plaatsvinden als de onderhandse verkoopovereenkomst minnelijk wordt beëindigd en de eigendomsrechten op hetzelfde onroerend goed opnieuw worden overgedragen.

Om deze onbillijke situatie te vermijden, voorziet het Vlaams Gewest sinds 1 november 2007 een gunstregime, bestaande uit de toepassing van een specifiek vast recht van 10 EUR.

In essentie betalen de partijen, in plaats van de proportionele registratierechten van 12%, slechts 20 EUR (met name 10 EUR voor de registratie van de onderhandse verkoopovereenkomst en 10 EUR voor de registratie van de overeenkomst die de minnelijke ontbinding bevat).

Als de onderhandse verkoopovereenkomst werd geregistreerd vóór de overeenkomst tot minnelijke ontbinding, moeten de partijen een ontheffing (of terugbetaling) vragen van de registratierechten op de onderhandse verkoopovereenkomst. Bij het verlenen van de ontheffing of terugbetaling zal de belastingdienst 10 EUR inhouden voor de registratie van de onderhandse verkoopovereenkomst.

Om van dit specifiek vast registratierecht van 10 EUR te kunnen genieten, moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

  • De verkoop is nog niet gelegaliseerd in een notariële akte.
  • Alle bij de overeenkomst betrokken partijen verklaren deze overeenkomst minnelijk ontbonden. Deze verklaring moet blijken uit een geregistreerde overeenkomst, gedateerd minder dan een jaar na de datum van de eerste overeenkomst (de 1-jaarstermijn).

Het arrest van het Hof van Cassatie gaat precies over deze 1-jaarstermijn.

Minnelijke ontbinding en opschortende voorwaarden: een pragmatische aanpak

Het geschil voor het Hof betrof het beginpunt van de 1-jaarstermijn waarbinnen de verklaring moet worden gedateerd in geval van het sluiten van een overeenkomst onder opschortende voorwaarde. Merk op dat een onderhandse verkoopovereenkomst onder opschortende voorwaarde niet meteen moet geregistreerd worden.  De verplichting om binnen vier maanden te registreren en de registratierechten te betalen is pas van toepassing vanaf het moment dat de (laatste) opschortende voorwaarde is vervuld.

In het onderhavige geval werd op 7 december 2005 een onderhandse verkoopovereenkomst gesloten onder de opschortende voorwaarde van de verkrijging van een positief bodemattest. Dit positieve bodemattest werd pas afgeleverd op 19 november 2014. Omdat de opschortende voorwaarde was vervuld, legde koper de onderhandse verkoopovereenkomst op 18 maart 2015 neer bij het registratiekantoor.

Het aanslagbiljet in de registratiebelasting werd op 4 augustus 2015 verzonden. Op 9 september 2015 werd echter een dadingsovereenkomst bereikt met de verkoper waarbij de onderhandse verkoopovereenkomst in der minne werd ontbonden. De dadingovereenkomst werd pas op 21 september 2017 geregistreerd.

Daarop rees de vraag of de registratierechten nog moesten worden betaald.

De Vlaamse belastingdienst, VLABEL, beschouwde de aanvankelijke overeenkomst gesloten op 7 december 2005 als beginpunt. Daaruit zou dan volgen dat het fiscale gunstregime niet van toepassing was omdat de 1-jaarstermijn al lange tijd was verstreken (met name op 7 december 2006). Er werd verwezen naar verschillende auteurs die de datum van ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst als het beginpunt van de 1-jaarstermijn beschouwen. Sommige van deze auteurs baseren hun redenering op het civielrechtelijke principe dat een overeenkomst onder opschortende voorwaarden al pendente conditione bestaat en dat bij vervulling van de voorwaarden de overeenkomst onder het oude Belgisch Burgerlijk Wetboek geacht werd te hebben bestaan sinds de ondertekening.

Onder het nieuwe art. 5.147 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek heeft een opschortende voorwaarde in principe niet langer terugwerkende kracht. Partijen kunnen echter van deze bepaling afwijken en aan de opschortende voorwaarde een terugwerkende kracht toekennen.

In het onderhavige geval was het Hof van Beroep te Gent (2 november 2021, nr. 2020/AR/1424), hierin gevolgd door het Hof van Cassatie, het niet eens met deze lezing van een belastingstelsel dat precies is ingevoerd om onbillijke situaties van dubbele belasting te verhelpen en om een minder strenge, minder formalistische en meer belastingefficiënte terugbetaling of ontheffing te hebben. De advocaat-generaal verwees in zijn conclusie onder meer naar de interpretatie van de belastingadministratie, waar duidelijk wordt gemaakt dat de 1-jaarstermijn aanvangt vanaf de vervulling van de opschortende voorwaarde. 

De eis van VLABEL dat het minnelijk akkoord moet worden gesloten binnen het jaar na het sluiten van de initiële overeenkomst onder opschortende voorwaarden, zou de draagwijdte van het gunstregime drastisch beperken.

Het Hof van Beroep te Gent merkte ook op dat de datum van registratie van de tweede overeenkomst niet van belang is en niet vereist is binnen dezelfde termijn. In casu werd de dadingsovereenkomst gesloten binnen het jaar na de aflevering van het positieve bodemattest (namelijk op 9 september 2015), dus binnen de 1-jaarstermijn. Het feit dat de dadingovereenkomst pas werd geregistreerd op 21 september 2017 is dus niet relevant, aangezien de dadingovereenkomst wel degelijk binnen deze 1-jaarstermijn werd aangegaan. Desalniettemin kunnen we de partijen alleen maar adviseren om op te letten dat zij zichzelf voorzien van een voldoende objectief bewijs van de datum van de overeenkomst.

Via haar standpunt nr. SP 24002 van 29 januari 2024 heeft VLABEL zich neergelegd bij deze interpretatie van het Hof.

Conclusie

Deze beslissing kan zowel vanuit burgerrechtelijk oogpunt als vanuit een letterlijke lezing van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (VCF) verrassend zijn. Een overeenkomst onder opschortende voorwaarde bestaat immers al en het is enkel de uitvoering ervan die wordt opgeschort tot de voorwaarde is vervuld. Daarom zou men kunnen denken dat de periode van 1 jaar begint te lopen vanaf het sluiten van de initiële verkoopovereenkomst.

Vanuit het oogpunt van de registratierechten stemt de vervulling van de voorwaarden als startpunt echter ook overeen met het beginsel dat de registratierechten op een aan opschortende voorwaarden onderworpen overeenkomst worden geheven wanneer aan die voorwaarden is voldaan.

Omdat het in Real Estate wel vaker voorkomt dat een opschortende voorwaarde pas voldaan is na een langere termijn, moet deze beslissing vanuit een praktisch oogpunt hoe dan ook worden toegejuicht.