Het coronavirus en het huurrecht: 3 veelgestelde vragen

Ik ben huurder en merk een aanzienlijke daling van mijn omzet door een daling van mijn omzet (bijvoorbeed het aantal bezoekers) ten gevolge van corona. Kom ik in aanmerking voor een huurkorting?

Het korte, en meest waarschijnlijke antwoord op deze vraag is: neen. Volgens het Nederlandse huurrecht kan een huurder van een kantoor- of winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: winkelruimte) enkel in geval van een ‘gebrek’ aan de gehuurde ruimte aanspraak maken op huurkorting. Het coronavirus, inclusief alle gevolgen, voldoet niet aan de voorwaarden om als ‘gebrek’ te worden beschouwd.

Wat is een ‘gebrek’ aan het gehuurde?

De meeste huurovereenkomsten naar Nederlands recht zijn gebaseerd op het standaard ROZ-model met bijbehorende algemene bepalingen (hierna: AB). Volgens het Nederlandse huurrecht kan een huurder slechts in geval van een ‘gebrek’ aan de gehuurde ruimte voor de rechter aanspraak maken op huurvermindering. Een ‘gebrek’ is een toestand of kenmerk van de gehuurde ruimte of een andere omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen en waardoor de huurder niet het genot heeft van de gehuurde ruimte dat hij mocht verwachten. In de AB is bovendien bepaald dat een gebrek niet leidt tot een vordering tot huurverlaging, tenzij er sprake is van een ernstige tekortkoming die te wijten is aan de verhuurder of het verzuim van de verhuurder om een dergelijk gebrek binnen een redelijke termijn te verhelpen.

Zijn tegenvallende bezoekersaantallen of omzet een ‘gebrek’?

Neen. Een recessie, economische crisis of een ‘Act of God’ (overmacht), worden in beginsel beschouwd als omstandigheden waarmee huurders rekening moeten houden bij het sluiten van een huurovereenkomst. Dergelijke omstandigheden worden in het algemeen beschouwd als onderdeel van het normale ondernemersrisico van een huurder, aangezien het ontbreken daarvan door de huurder niet redelijkerwijs kan worden verwacht. Zij kunnen niet als zodanig als een gebrek worden aangemerkt.
Het coronavirus is te beschouwen als een ‘Act of God’. Bovendien zijn tegenvallende bezoekersaantallen of tegenvallende omzet als gevolg van het coronavirus dan ook geen ‘gebrek’, en kan je als huurder geen aanspraak maken op een huurkorting.
Slechts wanneer het tegenvallende aantal bezoekers te maken heeft met de specifieke contractuele relatie tussen verhuurder of huurder kan dit anders zijn, bijvoorbeeld wanneer er een omzet-gerelateerde huur is overeengekomen of de verhuurder bepaalde bezoekersaantallen heeft gegarandeerd (wat eerder uitzondering dan regel is in de marktpraktijk van winkelcontracten). Dan zou een huurder met succes aanspraak kunnen maken op een huurkorting.
Het voorgaande neemt niet weg dat huurder en verhuurder, wegens de bijzondere situatie waarin de
wereld zich nu bevindt, vrijwillig andere afspraken kunnen maken of regelingen kunnen treffen.

Ik ben een (ver)huurder van een kantoor- of winkelruimte. Kan ik (ver)huurder aansprakelijk stellen voor geleden schade indien de gehuurde ruimte, of het hele winkelcentrum of kantoorgebouw, omwille van het Coronavirus wordt gesloten?

Een sluiting kan zich voordoen volgens, grosso modo, twee scenario’s: (i) de (ver)huurder beslist uit eigen beweging om de gehuurde ruimte te sluiten, (ii) de overheid legt een sluiting op.

Sluiting uit hoofde van een overheidsmaatregel

Tot op heden is er in Nederland nog geen sprake van een algemene maatregel uit overheidswege die opdraagt een winkelcentrum of kantoorruimte in zijn geheel te sluiten. Wel is door de overheid afgekondigd dat landelijk alle scholen, eet- en drinkgelegenheden, sport- en fitnessclubs, sauna’s, seksclubs en coffeeshops (ten minste) tot 6 april 2020 gesloten dienen te blijven. Lokaal kunnen aanvullende maatregelen gelden. Als een (ver)huurder op last van de overheid gehouden is het gehuurde te sluiten, zal (ver)huurder daarvoor in beginsel niet aansprakelijk zijn. Dit is een omstandigheid die naar geldende verkeersopvattingen waarschijnlijk niet voor rekening van de (ver)huurder dient te komen. Indien de verhuurder namelijk zelf niet over zou gaan tot deze maatregel is de huurder alsnog gehouden tot sluiting van de gehuurde ruimte. De huurder heeft namelijk ook op grond van de AB de verplichting instructies van overheidswege op te volgen en heeft daarnaast als werkgever de verplichting om te zorgen voor een veilige werkomgeving. Dit houdt in dat zij de werknemer niet mag blootstellen aan het risico op besmetting door het Coronavirus. De verhuurder kan onder deze omstandigheden ook geen beroep doen op de exploitatieplicht (die inhoudt dat een huurder het gehuurde daadwerkelijk en zelf dient te gebruiken) die in de AB is opgenomen.

Sluiting door de verhuurder uit eigen beweging

Hoewel de verhuurder op basis van de standaard ROZ overeenkomst geen actieve verplichting heeft om maatregelen tegen het Coronavirus te treffen, kan het – vanuit het beginsel van goed verhuurderschap – toch wenselijk zijn schadebeperkende maatregelen te treffen.
Zo kan een verhuurder bij een bevestigd geval van Coronabesmetting over willen gaan tot sluiting van het pand, ondanks het feit dat het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) of de Gemeentelijke Geneeskundige Dienst (GGD) sluiting niet adviseert of voorschrijft. Een beslissing tot sluiting uit eigen beweging kan onder omstandigheden toerekenbaar zijn aan de verhuurder en derhalve leiden tot een bepaalde mate van aansprakelijkheid. Het is daarom raadzaam een sluiting in een dergelijk geval zo beperkt mogelijk te houden. Hoelang deze periode is, is lastig te voorspellen en is een zuiver medisch aspect. Hiervoor is het raadplegen van de RIVM/GGD om advies in te winnen aan te raden.

Ook in dit geval heeft de huurder in principe geen recht op huurkorting (tenzij sprake is van een gebrek dat verhuurder niet tijdig verhelpt). Huurder zou een procedure aanhangig kunnen maken en een vordering tot schadevergoeding moeten instellen. In de standaard ROZ overeenkomst is overigens in ieder geval vergoeding van indirecte schade en gederfde winst uitgesloten.
Bovendien heeft de huurder op basis van de standaard ROZ-contracten zelf wel een actieve verplichting om schade aan zaken/personen te voorkomen. In dat kader is het moeilijk voor te stellen dat een huurder - onder de gegeven omstandigheden – bezwaar zal maken tegen een (tijdelijke) sluiting om het gebouw en het gehuurde bijvoorbeeld te kunnen ontsmetten.

Sluiting door de huurder uit eigen beweging

Wegens een zorgplicht richting het personeel en/of de klanten, zien wij dat huurders er ook zelf voor kiezen het gehuurde vrijwillig te sluiten, ook als zij daartoe niet geïnstrueerd zijn van overheidswege. Sommige huurders kiezen daar mede voor omdat het open houden van het gehuurde bij tegenvallende omzet meer kost dan het sluiten van het gehuurde. Onder de huidige omstandigheden menen wij dat verhuurders alsdan geen aanspraak kunnen maken op nakoming van de exploitatieplicht, betaling van boetes of een vergoeding van schade. Op grond van de redelijkheid en billijkheid, alsook de plicht om de schade aan de zijde van de huurder zo veel mogelijk te beperken, kunnen wij ons overigens ook moeilijk voorstellen dat een verhuurder bezwaar zal maken tegen een (tijdelijke) sluiting.

Welke preventieve maatregelen kan een (ver)huurder nemen dan wel verlangen van zijn (ver)huurder of werknemers? Kan iemand worden verplicht zich te laten testen op het coronavirus?

Preventief handelen is van groot belang in de sectoren waar veel klantcontact is. Vertrekpunt ten aanzien van het preventief handelen zijn de huurrechtelijke principes van ‘goed verhuurderschap’ en ‘goed huurderschap’. Zowel voor verhuurder als huurder geldt dat partijen adequate maatregelen dienen te nemen en elkaar daarvan op de hoogte zouden dienen te houden.

Relatie tussen ‘goed huurderschap’ en ‘goed verhuurderschap’ en preventieve maatregelen

De AB leggen geen actieve verplichtingen op aan een verhuurder om preventieve maatregelen te nemen in geval van een virale besmettingen. In het licht hiervan is het echter van belang om op te merken dat zowel de verhuurder als de huurder de verplichting hebben om als ‘goede verhuurder’ en als ‘goede huurder’ ten opzichte van elkaar op te treden, in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid, die gelden voor alle contractuele relaties die door het Nederlandse recht worden beheerst. Van een verhuurder kan dan ook in redelijkheid worden verlangd dat hij zijn huurders op de hoogte stelt van de door de overheid - via het RIVM - voorgeschreven relevante maatregelen en dat hij de door dezelfde instelling voorgeschreven (voorzorgs)maatregelen neemt voor zover dat in zijn macht ligt. Dit geldt in het bijzonder in geval van ‘multi-tenant gebruik’ van een gebouw, of wanneer een gehuurde ruimte in het algemeen veel bezoekers trekt, zoals winkelcentra, hotels en restaurants, (al zijn deze laatste momenteel op last van de overheid gesloten). Omgekeerd achten wij het redelijk dat van huurders kan worden verwacht dat zij adequate maatregelen nemen om (de verspreiding van) het coronavirus te voorkomen of te beperken en zoals eerder opgemerkt bepalen de AB(en de wet) dat een huurder geen schade mag toebrengen aan het gebouw, aan andere huurders of aan derden.

Verzoeken tot testen mag, verplichten niet

In het kader van ‘goed verhuurderschap’ is het denkbaar om -parallel aan goed werkgeverschap - in bepaalde omstandigheden (personeel van) huurders te verzoeken om zich te laten testen alvorens het gehuurde weer te betreden. Dit kan echter alleen wanneer er dringende redenen zijn om een mogelijke besmetting te vermoeden, bijvoorbeeld omdat personen in contact geweest kunnen zijn met besmette collega’s/personen of recent gebieden hebben bezocht die bovengemiddeld getroffen zijn door het coronavirus. Het is in dat kader aan te raden om gelijk een reden voor dit verzoek te geven aan huurders. Bij het doen van dergelijke verzoeken dient wel goed te worden gelet op privacygevoelige informatie zoals de namen, functies of medische testresultaten; deze gegevens mogen op basis van de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) niet worden opgeslagen of bewaard.
Een verhuurder kan het personeel van huurders niet verplichten zich te laten testen. Er is immers geen directe relatie tussen verhuurder en deze personen. De ROZ-huurovereenkomst geeft geen handvatten om deze personen de toegang tot het gehuurde te (laten) ontzeggen. Zij kan uiteraard wel een moreel beroep doen op haar huurders.