Het aantal transacties gestructureerd als aandelentransacties neemt toe
Een duidelijke trend bij Nederlandse vastgoedtransacties is de toename van het aantal transacties dat is gestructureerd als aandelentransacties (“indirecte vastgoedtransacties”).
De keuze voor een aandelentransactie (in plaats van een stenen transactie) wordt vaak gemaakt om fiscale redenen waar doorgaans zowel de koper als de verkoper van profiteren. De meeste aandelentransacties zijn ingegeven door (aanzienlijke) besparingen van vennootschapsbelasting, welke besparingen gewoonlijk commercieel worden gedeeld tussen de verkoper en de koper. Bij een aandelentransactie is de verkoper, indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan, geen Nederlandse vennootschapsbelasting verschuldigd over het verschil tussen de fiscale boekwaarde en de marktwaarde van het vastgoed (zijnde de koopprijs in geval van een stenentransactie). De belastingclaim wordt doorgeschoven naar het moment waarop het vastgoed wordt verkocht. Aangezien de koper een entiteit heeft aangekocht met een latente belastingclaim, zal de koper doorgaans een korting op de aandelenprijs bedingen. De korting is een uitkomst van onderhandelingen tussen partijen, al wordt in de praktijk vaak een 50/50 verdeling afgesproken.
In bepaalde situaties kan een indirecte vastgoedtransactie ook resulteren in een besparing van overdrachtsbelasting (bijvoorbeeld indien sprake is van meerdere niet-gelieerde kopers die elk minder dan een derde van de aandelen verkrijgen) of een vermindering van het totale bedrag van niet-aftrekbare omzetbelasting (bijvoorbeeld bij nieuwbouw woningen). De besparing op de overdrachtsbelasting of de omzetbelasting kunnen in sommige gevallen zelfs cumuleren met het vennootschapsbelastingvoordeel.
Rol van de notaris
Zowel bij directe als indirecte vastgoedtransacties naar Nederlands recht, speelt de notaris een sleutelrol.
Bij het aangaan van een directe (of ‘stenen’) vastgoedtransactie is de rol van de notaris duidelijk gereguleerd: hij of zij zorgt ervoor dat het vastgoed vrij van hypotheken en beslagen overgaat op de koper. De notaris doet dit (onder andere) door op drie verschillende momenten recherches uit te voeren in het Kadaster: (1) bij het aannemen van de opdracht, (2) kort voor het verlijden van de leveringsakte, en (3) op de eerste werkdag na inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers van het Kadaster. De notaris betaalt de koopsom alleen aan de verkoper nadat hij (na de laatste recherche) heeft vastgesteld dat de verkoper heeft voldaan aan zijn verplichting tot overdacht van het vastgoed vrij van hypotheken en beslagen. Over het algemeen wordt dit beschouwd als een duidelijk en goed werkend systeem waarmee vastgoedtransacties vlot kunnen worden afgerond met (vrijwel) geen titel risico voor de koper.
Ook bij een indirecte vastgoedtransactie naar Nederlands recht zal doorgaans een notaris betrokken zijn, aangezien voor de overdracht van aandelen in een Nederlandse (niet-beursgenoteerde) vennootschap een notariële leveringsakte is vereist. De notaris zal bepaalde controles uitvoeren om ervoor te zorgen dat de aandelen (vrij van pandrechten en beslagen) worden overgedragen aan de koper. Dit is vergelijkbaar met het systeem dat hierboven is uiteengezet ten aanzien van vastgoed in een directe vastgoedtransactie.
Bij een indirecte vastgoedtransactie is de rol van de notaris met betrekking tot het vastgoed echter minder voor de hand liggend. Een specifieke rechtsregel of beroepsregel ten aanzien van de rol van de notaris ontbreekt. Hierdoor is het bijvoorbeeld onduidelijk of de notaris recherches in het Kadaster moet uitvoeren en hoe gehandeld dient te worden indien daaruit onregelmatigheden zouden blijken. Andere aspecten van de rol van de notaris die bij een indirecte vastgoedtransactie minder duidelijk zijn, hebben betrekking op het moment waarop de koopsom wordt overgemaakt naar de verkoper, de mogelijke toepasselijkheid van voorkeursrechten van overheden en (advisering omtrent) mogelijk verschuldigde overdrachtsbelasting.
Partijen die de wens hebben dat dergelijke onzekerheden worden weggenomen en mogelijke risico’s tot een minimum worden beperkt, moeten overwegen om gespecialiseerd juridisch advies in te winnen. Bij indirecte vastgoedtransacties zijn heldere (proces)afspraken tussen partijen en de notaris daarom van groot belang.
Wat wij voor u kunnen betekenen
Transacties in de vastgoedsector worden steeds complexer, met als gevolg een groeiende behoefte aan geïntegreerd juridisch, fiscaal en notarieel advies. Een voorbeeld hiervan zijn indirecte vastgoedtransacties: een uitdagend rechtsgebied waarin wij – dankzij onze geïntegreerde juridische en fiscale dienstverlening – sinds jaren een leidende rol spelen. Wij adviseren vastgoedbeleggers ten aanzien van alle juridische en fiscale kwesties bij indirecte vastgoedtransacties.
Voor meer informatie over dit onderwerp en de specifieke mogelijkheden voor uw transactie, kunt u uiteraard contact met ons opnemen.
Voor het behalen van zijn Master of Real Estate titel schreef onze collega Ralph van der Kooi een scriptie over de rol van de notaris bij indirecte vastgoedtransacties, het onderwerp van dit blog. De volledige tekst van zijn scriptie is hier te raadplegen.
