Een relatief nieuw instrument voor meer controle voor bouwpartners is de zogenaamde twee-fasen-overeenkomst. De naam zegt het al: de afspraken aangaande een project worden onderverdeeld in twee fasen. De eerste fase heeft betrekking op de ontwerp- en aanbestedingsfase, de tweede op de daadwerkelijke realisatie van het project nadat partijen finale overeenstemming over de prijs van de realisatie hebben bereikt. Deze onderverdeling maakt het voor partijen mogelijk om de afspraken gerichter af te stemmen op risico’s die pas inzichtelijk worden gaandeweg het ontwikkelproces.

In de praktijk bestaan er verschillende varianten van en op de twee-fasen-overeenkomst. De keuze voor één van deze varianten is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de aard, omvang en locatie van het project, de eventuele exit-strategie van de opdrachtgever, de wijze van prijsvorming en de indeling tussen beide fasen. Hierna bespreken wij enkele hoofdvarianten waartussen partijen kunnen kiezen. Een twee-fasen-overeenkomst is niet altijd de meest voor de hand liggende keuze bij een bouwproject. Daarom staan wij kort stil bij de andere vormen van samenwerking en de daarbij behorende overeenkomsten.

Varianten van de twee-fasen-overeenkomst  

Twee-fasen proces met aanbestedingsprocedure

Deze variant van het twee-fasen proces vangt doorgaans aan met een selectie van kandidaten-opdrachtnemer in de aanmeldingsfase van de aanbesteding. Vervolgens wordt er, na selectie aan de hand van kwalitatieve criteria, aan de geselecteerde deelnemer een voorlopige opdracht verleend. Met deze partij wordt het ontwerpproces met een bepaald budget doorlopen, met als doel een voldoende uitgewerkt ontwerp om een definitieve prijs te bepalen. Dit is de eerste fase van deze procesvariant. Wanneer tussen opdrachtgever en opdrachtnemer overeenstemming over de prijs wordt bereikt, wordt de opdracht definitief en start de tweede fase, de uitvoeringsfase. De omstandigheid dat er maar één opdrachtnemer betrokken is vanaf de eerste fase, kan de samenwerking bevorderen doordat partijen samen beslissen over welke onderzoeken er worden verricht, over de wijze waarop informatie wordt geïnterpreteerd en welke stappen daaruit volgen. Daarentegen bestaat er voor een opdrachtnemer enige onzekerheid, in die zin dat de eerste fase vrijblijvend plaatsvindt; de kans bestaat dat de opdracht niet definitief wordt verleend waarmee de opdrachtnemer mogelijk investeringen heeft gedaan die zich niet uitbetalen.

Twee-fasen met twee overeenkomsten

Deze variant start met doorgaans een volledige aanbestedingsprocedure met meerdere deelnemers. De opdracht wordt definitief verleend aan de winnende partij, waarbij nog geen vaste prijs tot stand is gekomen voor de uitvoeringswerkzaamheden. Voor zowel de ontwerpfase als de uitvoeringsfase worden aparte overeenkomsten gesloten. Aan het einde van de ontwerpfase wordt, buiten concurrentie om, een prijs vastgesteld. Wanneer er geen overeenstemming wordt bereikt over de prijs, kan de overeenkomst met betrekking tot de ontwerpfase worden beëindigd door de opdrachtgever. Anders dan bij een twee-fasen proces, bestaat de kans dat de opdrachtnemer zich in eerste instantie voornamelijk richt op ontwerpwerkzaamheden en de opdrachtgever ontwerpvoorstellen toetst. Dit terwijl de twee-fasen- overeenkomst juist samenwerking in ruimere zin voor ogen heeft.

Andere bouwovereenkomsten

Bouwteamovereenkomst

Bij de voorbereiding van een bouwproject zijn veel verschillende partijen betrokken. Zo zijn er naast de opdrachtgever en een architect, doorgaans een constructeur en andere adviseurs betrokken. Wanneer de aannemer aansluit bij het ontwerpteam, wordt dit ook wel een bouwteam genoemd. Het doel van het bouwteam is om gezamenlijk tot een goed voorbereid project te komen. Hierbij wordt de expertise van de aannemer al vroegtijdig geraadpleegd. De aannemer zal bijdragen met zijn uitvoeringsdeskundigheid om het ontwerp te optimaliseren. Op die manier poogt het bouwteam om toekomstige mogelijke uitvoeringsrisico’s al in de ontwerpfase in kaart te brengen en verwezenlijking daarvan in de uitvoeringsfase te voorkomen. Om deze samenwerking goed te laten verlopen is het verstandig om een bouwteamovereenkomst met de aannemer aan te gaan. Nadat het (definitief) ontwerp is voltooid, krijgt de aannemer op exclusieve basis de mogelijkheid om een (vaste) prijs aan te bieden voor de opdracht voor de realisatie van het bouwproject. Wanneer er geen overeenstemming wordt bereikt, blijft de aannemer met (een deel van) de reeds door hem gemaakte kosten zitten. In het kader van kostenefficiëntie van een bouwproject is dit verre van wenselijk. Om die reden is het van belang dat er vertrouwen bestaat tussen partijen en dat er duidelijke afspraken worden gemaakt.

Geïntegreerde bouwovereenkomst

Opdrachtgevers kunnen ook opteren voor een geïntegreerde bouwovereenkomst. In dat geval is de aannemer verantwoordelijk voor zowel het ontwerp als de uitvoering van het bouwproject. Kenmerkend voor het hanteren van een geïntegreerde bouwovereenkomst is dat partijen een vaste prijs overeenkomen. Op het moment van het overeenkomen van deze vaste prijs, bestaat er vaak nog geen zekerheid ten aanzien van risico’s die zich bij de uitvoering mogelijk gaan verwezenlijken.

Bijkomend zijn dit soort bouwprojecten doorgaans een stuk ingewikkelder dan normale bouwprojecten. Goed denkbaar is dat een aannemer grotere risico’s zal doorberekenen in de vaste prijs.

Slot

Welk van de bovenstaande overeenkomsten het beste past bij een project, is afhankelijk van meerdere factoren. Wil je meer informatie of een gesprek over dit onderwerp, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. Ons bouwrechtteam staat graag voor je klaar.